PROPIEDAD COMUNITARIA (jan)

1.    Derecho comunitario o de cuota

*  Si la cosa es común de dos o más personas proindiviso, entre las cuales no intervenga contrato de sociedad, cada una de ellas podrá vender su cuota, aun sin el consentimiento de las otras (art.1751 CC).

* En la propiedad comunitaria o proindiviso los dueños no tienen derechos sobre una parte de la cosa sino sobre una “cuota” del todo. (Cuota es la porción fija y proporcional). Su derecho no va más allá de su cuota. Pero esta cuota que, por la partición, podría radicarse en cualquier parte de la propiedad, no está radicada en ninguna.

* La relación entre los condueños no es la que hay entre los socios sino la que nace del simple estado de indivisión; pero los condueños no están obligados a mantener la indivisión (art. 1338 CC) sino que cada uno puede pedir la partición en cualquier tiempo (en nuestro caso, además, este derecho consta en la cláusula 4ta. del contrato de compraventa de la Ovejería). La partición puede ser voluntaria o judicial, es decir, por acuerdo de las partes o por decisión del juez.

Más aún, cada condueño puede vender su cuota libremente sin necesitad de permiso o consentimiento de los otros (art. 1751 CC).

* En la actualidad (primera generación) la Hacienda la Ovejería (HLO) es una propiedad comunitaria, indivisa, en la que Lucita tiene una cuota del 50% y Pepe la otra cuota del 50%, según consta en el contrato de compraventa de esta propiedad (cláusula 4ta. y 5ta.).

* Hay que destacar claramente que, en virtud del mencionado contrato de compraventa, los cónyuges de los compradores Lucita y Pepe, son también « formalmente » dueños de las respectivas cuotas del 50% sobre la HLO, aunque « moralmente » no tengan ningún derecho sobre dicho fundo.

2.    Enajenación de la cuota

* La propiedad comunitaria (por ejemplo, la de la HLO) puede ser enajenada en cualquier tiempo por cada uno de los actuales condueños (Lucita 50% y Pepe 50%), conjunta o separadamente, por medio de: (i) compraventa, (ii) donación, (iii) o herencia, en cuyo caso podrían darse estos resultados: si los compradores, donatarios o herederos de cada 50% fueran 3 por ejemplo, adquirirían cada uno la tercera parte del 50%, esto es, una cuota de 16,666 ~% sobre la HLO y los condueños llegarían entonces a ser 6, con iguales derechos. Y así sucesivamente.

* Cada uno de los 2 (condueños actuales) o de los 6 hipotéticos tiene derecho a pedir la partición para que su « cuota » se radique en una parte física de la HLO, en la que se concretaría su propiedad excluyente y exclusiva.

* Podrían producirse estas enajenaciones a favor no solo de miembros de la familia sino de terceros, lo que quebraría la unidad familiar buscada como objetivo inicial.

      

3.    Hipoteca de la cuota

* El comunero (el que tiene un derecho de cuota) puede, antes de la división de la cosa común, hipotecar su cuota; pero verificada la división, la hipoteca afectará solamente los bienes que en razón de dicha cuota se adjudiquen, si fueren hipotecables. Si no lo fueren caducará la hipoteca. Podrá, con todo, subsistir la hipoteca sobre los bienes de los otros partícipes, si éstos consintieren en ello y así constare por escritura pública, de que tome razón al margen de la inscripción hipotecaria (art. 2319 CC).

4.    Reflexiones

* La posibilidad de división de la propiedad comunitaria en la HLO, de enajenación de las cuotas de los « comuneros » y de hipotecas sobre los derechos de cada uno es completamente real, y su ocurrencia en un futuro próximo dependerá de lo que cada comunero quiera hacer con su cuota. Por cierto que la voluntad de los comuneros a este respecto será probablemente distinta.

* Se puede pensar que la unidad de objetivos respecto de la HLO se mantendrá durante la primera generación, aunque tampoco en este caso se puede hablar de certeza.

* Una explotación eficiente de la HLO, de la que los comuneros saquen algún beneficio, (que al momento no puede ser sino económico), creará ambiente e incentivos para que la propiedad comunitaria se mantenga integrada. De no recibir ningún beneficio real, los derechohabientes preferirán disponer del valor de su cuota en algo más provechoso y pensarán en venderla, con lo que comenzará la división de la propiedad. Como sucedería también si esta propiedad comunitaria estuviera organizada como sociedad agrícola o mercantil.

* Por lo demás, sería difícil comprometer a los comuneros de la HLO a que, en caso de optar por la venta, vendan sus cuotas a miembros de la familia y no a terceros.

5.    Conclusión

* Por todas estas consideraciones, se ve la necesidad de que haya políticas o reglas para la explotación de la HLO, a las que todos deban sujetarse, que establezcan objetivos y normas integrales para la conservación, administración y explotación de este fundo, tendientes a que todos los comuneros reporten un beneficio razonable. Estas normas parecen indispensables para el caso de que la HLO haya pasado a la administración de la segunda generación.